서울시 구별 공시지가 하위 TOP5를 보면 1위는 도봉구, 2위는 노원구, 3위는 강북구, 4위는 구로구, 5위는 금천구로 정리된다. 이번 순위는 서울에서 토지 평균 공시지가가 상대적으로 낮은 구를 낮은 순서대로 다시 정렬한 것이다. 즉 일반적인 TOP 순위가 아니라 공시지가가 가장 낮은 지역부터 1위로 본 역순 순위다.
공시지가는 아파트 실거래가와 완전히 같은 개념은 아니다. 공시지가는 개별 토지의 ㎡당 가격을 기준으로 산정되며, 토지 관련 세금과 부담금 기준으로 활용된다. 서울시 역시 2026년 1월 1일 기준 개별공시지가를 결정·공시하면서 전체 85만 7,493필지를 대상으로 산정했고, 서울 평균 상승률은 4.90%였다고 밝혔다. 특히 상승률 상위 지역은 용산구, 성동구, 강남구, 서초구, 마포구 등 핵심 업무지구·한강벨트·고가 주거지역에 집중됐다.
1위 도봉구
1위 도봉구는 평균 공시지가가 서울 25개 구 중 가장 낮게 나타났다. 도봉구는 2026년 개별공시지가가 전년 대비 2.36% 상승하는 데 그쳤고, 이는 서울시 평균 4.90%보다 낮은 수준이다. 지역 특성상 대규모 업무지구나 고밀도 상업지가 상대적으로 부족하고, 노후 주거지 비중이 높아 토지 가치가 강남·용산·중구 같은 핵심지보다 낮게 형성되는 구조다. 다만 이 말이 곧 투자 가치가 없다는 의미는 아니다. 낮은 공시지가는 현재 토지 가치가 낮다는 뜻에 가깝고, 향후 교통·개발 호재가 실제로 반영되면 상승 여지도 생길 수 있다.
2위 노원구
2위 노원구는 서울 동북권 대표 주거지역으로, 대규모 아파트 단지와 오래된 주거지가 넓게 분포한다. 공시지가 관점에서는 상업지·업무지 비중이 낮고 주거용 토지 비중이 높기 때문에 평균값이 낮게 나올 가능성이 크다. 2026년 공시가격 관련 보도에서도 노원구 공릉동 아파트 사례는 강남권·한강벨트 고가 아파트와 비교해 보유세 증가폭이 제한적인 지역으로 언급됐다. 이는 노원구의 주택 가격과 공시가격 부담이 서울 핵심 고가 지역보다 상대적으로 낮은 편이라는 점을 보여준다.
3위 강북구
3위 강북구는 북한산 주변 자연환경과 저층 주거지 비중이 큰 지역이다. 대규모 상업지나 업무지구보다는 생활권 주거지가 중심이기 때문에 토지 평균 가격이 낮게 형성되는 구조다. 강북구 역시 일부 정비사업과 교통 개선 기대감은 있지만, 강남권처럼 초고가 주거·업무·상업 기능이 한꺼번에 집중된 구조는 아니기 때문에 평균 공시지가 순위에서는 하위권에 머무는 모습이다.
4위 구로구
4위 구로구는 구로디지털단지역 인근 상업용 토지처럼 높은 지가를 보이는 곳도 있지만, 전체 평균으로 보면 서울 하위권이다. 2026년 구로구 표준지공시지가 변동률은 전년 대비 2.43% 상승했고, 서울 25개 자치구 가운데 22위 수준으로 나타났다. 기사에 따르면 구로구 최고지가는 구로디지털단지역 인근 상업용 토지였지만, 최저지가는 자연림 지역으로 ㎡당 5만 7,100원 수준이었다. 즉 구로구는 일부 업무·상업지가 존재하지만, 전체 토지 구성이 균일하게 고가 상업지로 형성된 지역은 아니기 때문에 평균 공시지가가 낮게 나타난다.
5위 금천구
5위 금천구는 서울 서남권에 위치하며, 구로·가산디지털단지와 연결되는 산업·업무 기능이 있지만 강남권이나 도심권처럼 고가 상업지와 초고급 주거지가 넓게 분포한 지역은 아니다. 2026년 기준 금천구는 1만 9,068필지의 개별공시지가를 결정·공시했다. 금천구는 서울 내에서는 상대적으로 저평가된 주거·산업 혼합 지역 성격이 강하고, 개발 제한성이나 지역 이미지, 교통 접근성 차이 등이 평균 공시지가를 낮게 만드는 요인으로 볼 수 있다.
결론적으로 공시지가가 낮은 지역은 대체로 집값도 서울 핵심지보다 낮은 편일 가능성이 크다. 다만 공시지가는 아파트 가격이 아니라 토지 가격 기준이기 때문에 단순히 “공시지가가 낮다 = 모든 아파트가 싸다”로 연결해서 해석하면 안 된다. 공시지가는 해당 지역의 상업지 가치, 업무지 밀집도, 개발 기대감, 토지 희소성 같은 요소가 함께 반영되기 때문이다. 실제 강남·중구·용산처럼 상업·업무 기능이 강한 지역은 주거지 비중이 낮아도 평균 공시지가가 상당히 높게 형성되는 특징이 있다. 반대로 도봉구·노원구·강북구처럼 주거지 중심 비중이 높고 초고가 상업지가 적은 지역은 평균 공시지가 자체가 상대적으로 낮게 형성되는 구조다.
특히 이번 하위 5개 지역들을 보면 공통적으로 “대규모 고가 상업지 부족”이라는 특징이 보인다. 도봉구는 서울 외곽권 주거지역 성격이 강하고, 노원구는 대단지 아파트 중심 주거도시 구조가 특징이다. 강북구는 저층 주거지와 자연환경 비중이 높으며, 구로구는 산업·업무 기능과 오래된 주거지가 혼재된 형태다. 금천구 역시 산업단지와 중저가 주거지 비중이 높은 서남권 생활형 도시 구조를 가지고 있다. 즉 서울 핵심 업무지구나 초고급 주거벨트보다는 실거주 중심 생활권 성격이 훨씬 강한 지역들이라는 공통점이 있다.
실제로 2026년 보도에서도 강북구·노원구·도봉구 사례는 강남권 초고가 아파트 지역과 비교했을 때 보유세 증가 부담이 제한적인 지역으로 언급됐다. 이는 단순히 집값이 낮다는 의미보다 토지 자체의 평균 가치가 강남·용산·한강벨트보다 낮게 형성되어 있다는 의미에 가깝다. 특히 서울 핵심지는 재건축 기대감, 국제업무지구 개발, 한강 조망권, 초고급 주거 수요 같은 요소들이 공시지가를 강하게 끌어올리는 반면, 하위 지역들은 상대적으로 생활형 주거 기능이 중심이기 때문에 토지 가치 상승 속도 역시 완만한 편이라는 분석이 나온다.
다만 그렇다고 해서 무조건 성장성이 낮다고 단정하기도 어렵다. 최근 서울 부동산 시장에서는 이미 가격이 크게 오른 강남·용산보다 상대적으로 진입 가격이 낮은 지역으로 관심이 이동하는 흐름도 일부 나타나고 있다. 특히 GTX·동북선·재개발·재건축·산업단지 재편 같은 교통·개발 이슈가 실제 사업으로 연결될 경우 지금은 공시지가가 낮은 지역들도 재평가 가능성이 있다는 분석이 계속 나오고 있다. 실제 노원·도봉·강북 일대는 동북권 교통 개선 기대감이 꾸준히 언급되고 있고, 구로·금천 역시 G밸리와 산업단지 고도화 이슈가 계속 거론되는 분위기다.
또한 최근 시장에서는 단순 “비싼 지역”보다 실거주 부담과 미래 가치 균형을 함께 보는 흐름도 강해지고 있다. 강남·용산·서초 같은 핵심지는 이미 가격대가 상당히 높아 추가 진입 장벽이 커진 반면, 도봉·노원·강북·구로·금천 같은 지역은 상대적으로 부담이 낮기 때문에 실수요 중심 접근이 가능한 지역으로 보는 시각도 존재한다. 특히 서울 핵심지 공급 부족 현상이 장기화될 경우 상대적으로 가격 부담이 낮은 외곽권과 생활형 주거지역이 대체 수요를 흡수할 가능성도 있다는 전망이 나온다.
따라서 이번 서울시 공시지가 BOTTOM5 순위를 통해 단순히 “서울에서 가장 낙후된 지역”을 의미하는 개념으로 확인하기 보기보다는, 서울 안에서도 아직 토지 평균 가격이 상대적으로 낮고 생활형 주거 중심 구조가 강한 지역을 보여주는 지표로 참고 하는것이 좋겠다. 특히 동북권 주거벨트와 서남권 산업·주거 혼합 지역들이 이번 순위에 집중된 점은 서울 부동산 시장 내부에서도 지역별 기능과 자산가치 차이가 상당히 크게 벌어지고 있다는 흐름을 보여주는 분석으로 볼 수있다.
참고 서울시 구별 공시지가 상위 TOP5 -> https://chasingrank.com/?p=290
